Участие в долевом строительстве
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве…» во многом изменил отношения между Застройщиком и Дольщиком, однако заключение договора долевого участия (ДДУ), его государственная регистрация не может гарантировать того, что дом будет построен качественно и в срок.
В нашей практике часты случаи, когда наши клиенты сталкиваются и с некачественным строительством, и с нарушением сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Почему стоит обратиться к специалистам?
В подобных случаях человеку сложно защитить себя самому. Только представьте: с «той» стороны – большая строительная компания, имеющая в штате целый юридический отдел. Более того – юристы компании специализируются по вопросам отрасли и 100% знают об этом в разы больше Вас! Начиная строительство, они наверняка подстраховали компанию от возможных неприятностей с клиентами, которые могут возникнуть в результате недобросовестного исполнения услуг.
Именно поэтому одним из направлений нашей работы с физическими лицами является защита нарушенного права граждан, участвующих в долевом строительстве. В нашей команде есть эксперты, специализирующиеся в вопросах строительного права. Вы можете доверить нам решение Вашей проблемы и быть уверенными, что мы задействуем самых квалифицированных в этом вопросе специалистов.
Как правило, юрист начнет с тщательного сбора информации, а затем определит квалификацию вопроса. В зависимости от этого будет выбран один из способов защиты прав Дольщика:
Способ 1. Признать право собственности на объект.
Такой способ возможен, если Застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено.
В зависимости от разных обстоятельств, в первую очередь от степени готовности дома, Вы можете требовать:
-права собственности на объект недвижимости;
-права собственности на объект незавершенного строительства;
-права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
Способ 2. Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности.
Этот способ возможен, если, например, денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения.
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.
Достаточно часто недобросовестные Застройщики, пытаясь избежать ответственности, предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры иными договорами.
Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения Застройщиком требований к проектной декларации.
Способ 3. Требование о возмещении убытков.
В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия. Например, к убыткам можно отнести оплату по договору аренды жилья, если Дольщик по вине Застройщика был вынужден снимать квартиру.
Способ 4. Неустойка.
Если Застройщик не успевает сдать дом в эксплуатацию в установленный договором срок, он, конечно, может обратиться к Дольщику с просьбой о продлении такого срока, однако Дольщик не обязан отвечать согласием.
Если Дольщиком является гражданин, то за нарушение передачи ему объекта долевого строительства Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования.
Способ 5. Взыскание морального вреда.
К сожалению, суды в России моральный вред взыскивают в очень скромных размерах. Поэтому это скорее дополнительный, чем основной способ защиты прав дольщика.
Способ 6. Односторонний отказ от исполнения договора.
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если:
-Застройщиком были существенно нарушены требования к качеству объекта строительства или не были устранены недостатки в разумный срок;
- срок передачи объекта долевого строительства был нарушен более чем на два месяца;
- Застройщик не уведомил Дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.
Также в судебном порядке договор может быть расторгнут, если:
- прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан Дольщику;
- существенного изменилась проектная документация строящегося дома.
При расторжении договора, Застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную Дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.